PROJET DE CONCEPTION INTÉGRÉE
Notre but, en temps qu'étudiants en construction, était d'appliquer une méthode de conception intégrée de bâtiments durables. Nous avons endosser le rôle de promoteur et de leader du projet mais toute la conception s'est faite en collaboration avec les étudiants en design et en mécanique.
La conception intégrée est un processus basé sur la collaboration entre les différents corps de métier. L'objectif est de quitter les pratiques de conception fragmentées et linéaires traditionnelles au profit d'une intégration des savoirs et des savoir-faire de chacun.
Cette transition a pour but d'améliorer la performance et la productivité lors des projets de construction. Pour appliquer cela dans notre projet, nous avons fonctionné par itérations dans le processus de conception et nous avons tenter de travailler en commun lors de 2 charrettes de 2 jours (périodes de travail intensif).
Afin d'avancer avec des objectifs communs, nous avons défini au début du projet des critères d'évaluation. Chaque membre de l'équipe a évalué ces critères sur une échelle de 1 à 5 afin d'en mesurer l'importance. Ces critères nous serviront à déteminer si notre projet correspond bien aux objectifs que nous nous sommes donnés.
“Haute efficacité énergétique des bâtiments”
Dans le développement d'un éco-quartier, il est essentiel que les bâtiments puissent être effiace energétiquement, afin de minimiser les coûts d'utilisation et l'impact environnemental.
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Nous voulons que l'empreinte écologique de notre quartier soit la plus faible possible.
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Les bâtiments doivent avoir une bonne efficacité énergétique, surtout dans le contexte de logements sociaux, où l'on veut minimiser le plus possible les coûts lors de la durée de vie du bâtiment.
“Préservation et diversification de l'écosystème déjà en place”
Préserver la faune et la flore est un point essentiel dans un projet qui se veut durable. Il faut minimiser l'empreinte écologique du projet en affectant au minimum le site naturel existant.
Créer des espaces verts permet au site d'acceuillir les habitants des quartiers alentours.
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Les espaces naturels sont très important, surtout en ville. Ces espaces offrent des endroits paisibles tout comme des endroits propices à une multitude d'activités sportives et sociales.
“Favorisation de la vie communautaire en offrant des services complémentaires”
Les services communautaire viennent ajouter une qualité de vie aux occupants. Si les gens aiment leur quartiers, ils vont s'impliquer et assurer la perenité de celui-ci.
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Optimiser l'offre de services augmente l'intérêt pour le quartier et la qualité de vie des résidents.
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La création de services locaux serait un boost pour l'économie et permettrait de rassembler les habitants.
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L'énergie produite par les différents services peut être réutilisée pour la consommation des bâtiments du quartier
“Facilité d'accès au site”
L'accès facile est essentiel pour miser sur d'autres moyens de transport que l'automobile. Il ne faut toutefois pas l'écarter, car elle est bien trop présente en Amérique du Nord. Cependant, regarder en avant signifie explorer des moyens plus avant-gardistes qui privilégie le commun plutôt que l'individuel.
Pour désenclaver ce site situé entre les voies ferrées il faut le rendre accessible à tous, tout en promouvant les transports "verts".
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Pour permettre la viabilité du projet, la facilité d'accès est importante.
PROGRAMME
Notre projet est uniquement à vocation résidentielle. Nous allons construire uniquement des condos dédiés à la vente (pas de location). Un stationnement souterrain de 5000 m² sera également situé en dessous des barres. Les prix de construction et de vente des bâtiments intègrent ce stationnement. Le prix de vente est calculé afin d'avoir une marge de profit de 15%.
Les barres de logements sont composées de 48 logements sur une surface totale de 5090 m². Les logements ont des surfaces allant de 72 m² à 168 m².
Le prix de construction d'une barre est de 14 637 207 $ et le prix de vente de 16 831 638 $ soit 304 $/pied²
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Les tours quand à elles sont composées de 29 logements allant de 47 m² à 168 m², sur une surface totale de 2200 m². Le prix de construction est de 6 054 155 $ et le prix de vente de 6 962 279 $ soit 291 $/pied².
ESTIMATIONDES COÛTS
Les estimations des coûts on été faites à l'aide de l'outil RSmeans, et en colaboration avec les étudiants en design et en mécaniques pour les superficies et les systèmes mécaniques.
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Résidentiel...................................................118 444 836,95 $............................................................91,13%
Stationnement.................................................5 715 360,27 $..............................................................4,40%
Voirie.................................................................3 307 983,96 $..............................................................2,55%
Systèmes mécaniques....................................1 860 000,00 $..............................................................1,43%
Aménagement urbain/paysager..................... 645 440,91 $...............................................................0,50%
Total..............................................................129 973 622,09 $..........................................................100,00%
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PHASAGE
Nous avons effectué 3 phasages différents, dont nous avons ensuite évalué la pertinence au regard des cashflow obtenus.
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Tous les scénarios commence avec la construction de la route et la mise en place des systèmes d'égoûts et d'aqueduc. La différence se situe au niveau de la construction des bâtiments.
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Scénario 1 : Tout les bâtiments sont construits simultanéement
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Scénario 2 : Les bâtiments sont construits les uns après les autres. Dès qu'un bâtiments est terminé, la construction du bâtiment suivant commence (que ce soit une barre ou une tour indifférement).
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Scénario 3 : La construction se fait par fragment architectural, c'est à dire 2 barres et une tour. Un fois que le premier fragment est fini, la construction du deuxième peut commencer, et ainsi de suite.
CASHFLOW
Le cashflow a été fait en prenant en considération les flux de trésorerie. À partir de trois scénarios de phasages différents, l’équipe d’ingénierie de la construction a pu établir les itérations les plus performantes et économiques pour le cycle de vie du projet. Dans chacun des scénarios, le taux d’intérêt sur l’emprunt est de 8% annuel et l’on considère une prévente de 60% des logements construits avec un cautionnement de 10%. Aussi, le pourcentage de profit anticipé subséquent aux ventes est fixé à 15%.
PREMIER SCÉNARIO
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L'analyse de l’état des flux de trésorerie montre que le premier scénario n’est pas très rentable ni rapide d’exécution. En effet, ce scénario tient compte du phasage qui fait la construction de tous les logements simultanément. De ce fait, mis à part le cautionnement initial de 10% du prix de vente pour 60% des logements, aucune entrée d’argent ne se fait avant la fin des travaux. Notre analyse met en évidence que, selon ce scénario, le projet atteindrait un emprunt total de près de 120 millions en mars 2021, soit juste avant l’entrée d’argent des ventes finales. En fin de projet, le promoteur se verrait endetté de 6,6 millions. Cette analyse confirme notre hypothèse initiale quant à la non faisabilité de ce scénario.
DEUXIÈME SCÉNARIO
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Le deuxième scénario s’est montré rentable également, mais moins efficace que le scénario 2. Ici, on étudie le phasage du projet selon lequel les 8 logements sont construits et vendus un à un. Dans ce cas, on peut observer que le montant final d’intérêt s’élève à 3,2 millions, soit un peu plus qu’au scénario 2. Cette différence est ici due à la durée des travaux qui s’étend jusqu’en décembre 2024. Ainsi, le profit est plus faible qu’au scénario 2 et la durée est plus longue avant de pouvoir toucher ce profit.
TROISIÈME SCÉNARIO
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Le troisième scénario a pour sa part démontré un phasage qui se verrait à la fois rentable et réaliste. Effectivement, le scénario par phase est conçu de sorte que le projet soit divisé en quatre phases où deux bâtiments se construisent simultanément, puis sont vendus. Ainsi, cela permet d’avoir un emprunt plus faible et donc moins d’intérêts qui s’accumulent. Le total d’intérêts anticipés est ici de 2,5 millions sur un projet de valeur réelle de 130 millions, soit 6 fois moins d’intérêt qu’au scénario 1. Au final, le projet pourrait être délivré au complet en janvier 2023 avec un profit de 3,2 millions selon les critères préétablis.
